लिलामी घरजग्गा खरिद गर्दै हुनुहुन्छ ? झन्झटमा नफस्न यसो गरौँ !
काठमाडौं । घरजग्गा खरिद गर्ने क्रममा कसैलाई बजार मूल्यभन्दा सस्तोमा किन्ने अवसर पनि जुट्न सक्छ । यो अवसर लिलाम भएको जग्गाबाट सम्भव छ । लिलाम भएका घरजग्गालगायत सम्पत्ति सामान्यतया बजार मूल्यभन्दा केही सस्तो पर्ने भएकाले यसतर्फ धेरैको आकर्षण पनि हुन्छ । यस्तो सम्पत्ति बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले लिलामीमा बिक्री गर्छन् । बैंकहरूले नियम पुर्याएर लिलामीमा बिक्री गर्ने भए पनि ग्राहकले किन्नुअघि यसबारे विस्तृत जानकारी राख्दा उचित हुन्छ । लिलामी घरजग्गा खरिद गरेपछि प्रक्रियागत झन्झट नआओस् भनेर सचेत हुन जरुरी छ । यो समाचार आजको आर्थिक अभियान दैनिकमा प्रकाशित छ।
बैंकहरूले दुई किसिमको धितो सम्पत्ति लिलाम गर्ने गर्छन् । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले कुनै कर्जा असुली नभए सुरक्षणमा रहेको धितो लिलाममा बेचबिखन गरी बाँकी साँवा र ब्याज उठाउन सक्छन् ।
यसैले कर्जा असुल गर्ने सिलसिलामा धितो लिलामी गर्दा लिलाम बिक्री नभए बैंकले आफ्नो नाममा पास (सकार) गरेर राख्छ । यसरी बैंकले ऋणीको सम्पत्ति आफ्नो नाममा आएपछि लिलामीमा खुलाउँछ । अर्को, ऋणीले कर्जा भुक्तानी गर्न नसकेको अवस्थामा चुक्ता गर्न बैंकहरूले ३५ दिने सूचना जारी गरेर अवधि तोकिदिन्छन् र उक्त अवधिमा चुक्ता गर्न नआए सम्पत्ति लिलाम गर्ने चेतावनी दिइएको हुन्छ ।
साथै, बैंकहरूले अन्तिम प्रक्रियाका लागि राष्ट्रिय स्तरका दैनिक पत्रिकामा ७ दिने सूचना प्रकाशित गरेको हुनुपर्छ । यस्तो सूचनाबारे ऋणी जानकार भएको हुनैपर्छ । यसो भएपछि त्यस्तो लिलामी सम्पत्तिमा ऋणीबाट झमेला खेप्नुपर्दैन ।
साथै, लिलामीको सम्पत्ति खरिद गर्दा ग्राहकले सामान्य अवस्थाको सम्पत्ति खरिद गरेजस्तो सहज नहुने र यसो भए के गर्ने भन्नेबारे पूर्वसावधानी राख्नु जरुरी छ । किनभने, लिलामी प्रक्रिया पनि सामान्य खरिद बिक्रीभन्दा धेरै समय लाग्न सक्छ । यसबीच आउने अड्चन कानुनी कार्यविधि, अंशियारको दाबीजस्ता विभिन्न कानुनी झमेला आउने सम्भावना पनि हुन्छ ।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले सम्पत्ति लिलामी सबै कानुनी प्रक्रिया पुर्याउने भएकाले खरिद गर्न ढुक्क हुन सकिने बैंक विज्ञ अनलराज भट्टराई दाबी गर्छन् । यद्यपि यसबारे सबै जानकारी भने खरिदकर्ताले राख्नुपर्ने उनको भनाइ छ । ‘बैंकहरूले कानुनी मान्यता हुने गरी प्रक्रिया पुर्याएर ‘डक्ट्रिन अफ इन्डोर म्यानेजमेन्ट’ गर्ने भएकाले लिलामीको सम्पत्ति किन्दा अप्ठेरो हुँदैन । बैंकले सबै कागजात हेरेर पहिल्यै मूल्यांकन गरिसकेको हुन्छ । त्यस्ता सम्पत्ति दृष्टिबन्धक भएका हुन्छन् । यसमा उति डराउनुपर्दैन,’ उनले भने, ‘तर कहिलेकाहीँ यस्तो लिलामी सम्पत्तिमा अनावश्यक मुद्दा, झैझगडाले गर्दा झमेला खेप्नुपर्ने त्रास भने हुन्छ । ऋणीले मुद्दा हाल्ने, कम भ्यालुमा बेच्यो भनेर दोषारोपण गर्ने, सम्पत्तिमा अरूले अनैतिक दाबी विरोध गर्न सक्छन् ।’
जस्तो, बसिरहेको घर लिलामीमा बिक्री भएको छ भने पनि घर खाली नगर्ने यस्ता समस्या हुन सक्ने उदाहरण उनले दिए ।
यस्ता झमेलामा नपर्न लिलामी घरजग्गा खरिद गर्नुअघि लिलाम सम्पत्ति ऋणीको एकल अंश हो वा अरू दाजुभाइको पनि भाग लाग्ने हो भनेर बुझ्दा राम्रो हुन्छ । किनभने, यस्तो धितो राख्दैमा ऋणीले अरू अंशियारको पनि मञ्जुरी लिएकाले यसमा किचलो हुन सक्ने भएकाले पहिला नै थाहा पाउँदा सहज हुन्छ । अंशबन्डा नभएको सगोलको सम्पत्तिमा पछि दाबी गरेर मुद्दा हाल्दा कानुनले त्यस्ता अरू हिस्साको सम्पत्तिलाई अदालतले बदर गर्न सक्छ ।
विवादास्पद लिलामी घरजग्गाहरू अन्य संस्थाबाट पनि रोक्का भएका हुन सक्छन् । यसो भयो भने घरजग्गा नामसारीमा लफडा पनि हुन सक्छ । यसैले यसबारे सजग हुन जरुरी छ ।
बैंकहरूले दुई किसिमको धितो सम्पत्ति लिलाम गर्ने गर्छन् । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले कुनै कर्जा असुली नभए सुरक्षणमा रहेको धितो लिलाममा बेचबिखन गरी बाँकी साँवा र ब्याज उठाउन सक्छन् ।
यसैले कर्जा असुल गर्ने सिलसिलामा धितो लिलामी गर्दा लिलाम बिक्री नभए बैंकले आफ्नो नाममा पास (सकार) गरेर राख्छ । यसरी बैंकले ऋणीको सम्पत्ति आफ्नो नाममा आएपछि लिलामीमा खुलाउँछ । अर्को, ऋणीले कर्जा भुक्तानी गर्न नसकेको अवस्थामा चुक्ता गर्न बैंकहरूले ३५ दिने सूचना जारी गरेर अवधि तोकिदिन्छन् र उक्त अवधिमा चुक्ता गर्न नआए सम्पत्ति लिलाम गर्ने चेतावनी दिइएको हुन्छ ।
साथै, बैंकहरूले अन्तिम प्रक्रियाका लागि राष्ट्रिय स्तरका दैनिक पत्रिकामा ७ दिने सूचना प्रकाशित गरेको हुनुपर्छ । यस्तो सूचनाबारे ऋणी जानकार भएको हुनैपर्छ । यसो भएपछि त्यस्तो लिलामी सम्पत्तिमा ऋणीबाट झमेला खेप्नुपर्दैन ।
साथै, लिलामीको सम्पत्ति खरिद गर्दा ग्राहकले सामान्य अवस्थाको सम्पत्ति खरिद गरेजस्तो सहज नहुने र यसो भए के गर्ने भन्नेबारे पूर्वसावधानी राख्नु जरुरी छ । किनभने, लिलामी प्रक्रिया पनि सामान्य खरिद बिक्रीभन्दा धेरै समय लाग्न सक्छ । यसबीच आउने अड्चन कानुनी कार्यविधि, अंशियारको दाबीजस्ता विभिन्न कानुनी झमेला आउने सम्भावना पनि हुन्छ ।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले सम्पत्ति लिलामी सबै कानुनी प्रक्रिया पुर्याउने भएकाले खरिद गर्न ढुक्क हुन सकिने बैंक विज्ञ अनलराज भट्टराई दाबी गर्छन् । यद्यपि यसबारे सबै जानकारी भने खरिदकर्ताले राख्नुपर्ने उनको भनाइ छ । ‘बैंकहरूले कानुनी मान्यता हुने गरी प्रक्रिया पुर्याएर ‘डक्ट्रिन अफ इन्डोर म्यानेजमेन्ट’ गर्ने भएकाले लिलामीको सम्पत्ति किन्दा अप्ठेरो हुँदैन । बैंकले सबै कागजात हेरेर पहिल्यै मूल्यांकन गरिसकेको हुन्छ । त्यस्ता सम्पत्ति दृष्टिबन्धक भएका हुन्छन् । यसमा उति डराउनुपर्दैन,’ उनले भने, ‘तर कहिलेकाहीँ यस्तो लिलामी सम्पत्तिमा अनावश्यक मुद्दा, झैझगडाले गर्दा झमेला खेप्नुपर्ने त्रास भने हुन्छ । ऋणीले मुद्दा हाल्ने, कम भ्यालुमा बेच्यो भनेर दोषारोपण गर्ने, सम्पत्तिमा अरूले अनैतिक दाबी विरोध गर्न सक्छन् ।’
जस्तो, बसिरहेको घर लिलामीमा बिक्री भएको छ भने पनि घर खाली नगर्ने यस्ता समस्या हुन सक्ने उदाहरण उनले दिए ।
यस्ता झमेलामा नपर्न लिलामी घरजग्गा खरिद गर्नुअघि लिलाम सम्पत्ति ऋणीको एकल अंश हो वा अरू दाजुभाइको पनि भाग लाग्ने हो भनेर बुझ्दा राम्रो हुन्छ । किनभने, यस्तो धितो राख्दैमा ऋणीले अरू अंशियारको पनि मञ्जुरी लिएकाले यसमा किचलो हुन सक्ने भएकाले पहिला नै थाहा पाउँदा सहज हुन्छ । अंशबन्डा नभएको सगोलको सम्पत्तिमा पछि दाबी गरेर मुद्दा हाल्दा कानुनले त्यस्ता अरू हिस्साको सम्पत्तिलाई अदालतले बदर गर्न सक्छ ।
विवादास्पद लिलामी घरजग्गाहरू अन्य संस्थाबाट पनि रोक्का भएका हुन सक्छन् । यसो भयो भने घरजग्गा नामसारीमा लफडा पनि हुन सक्छ । यसैले यसबारे सजग हुन जरुरी छ ।
